Boelke Capital vermittelt ausgewählte Objekte außerhalb des öffentlichen Marktes — geprüft, diskret und zu Konditionen, die kein Portal bieten kann. Für Eigentümer, die Diskretion schätzen. Für Investoren, die besser kaufen wollen.
Fundierte Marktkenntnis ist Grundvoraussetzung für diskrete Transaktionen auf institutionellem Niveau. Boelke Capital agiert auf Basis aktueller Transaktionsdaten und direkter Eigentümernetzwerke.
Boelke Capital ist in allen relevanten deutschen Immobilienmärkten aktiv — mit direkten Eigentümerkontakten und geprüften Investoren vor Ort.
Ein Off-Market-Verkauf bedeutet: Keine öffentliche Exposition, kein Preisdruck durch Portale, keine Besichtigungstouristen. Nur ein strukturierter Prozess mit qualifizierten Käufern.
Kein öffentliches Inserat, keine Portalpräsenz, keine Bekanntmachung gegenüber Dritten. Ihr Objekt wird ausschließlich einem vorselektierten Investorenkreis präsentiert.
Ausschließlich bonitätsgeprüfte, finanzierungsbestätigte Investoren. Kein Spekulationsinteresse, keine unqualifizierten Anfragen, keine Zeitverschwendung.
Ohne öffentliche Preisnachverhandlung erzielen diskrete Transaktionen nachweislich bessere Ergebnisse. Kein Bieterwettbewerb — kein Preisverfall durch öffentliche Verhandlung.
Durch direkte Käuferidentifikation aus unserem Netzwerk entfällt der klassische Vermarktungszyklus. Vom Erstkontakt zur Beurkundung durchschnittlich in unter vier Wochen.
Alle Transaktionen werden von erfahrenen Notaren begleitet. Kaufvertragsgestaltung, Due Diligence und Übergabeprozess werden vollständig strukturiert und begleitet.
Von der Wertindikation über die Käuferauswahl bis zur notariellen Beurkundung — Boelke Capital übernimmt den gesamten Transaktionsprozess aus einer Hand.
Off-Market-Immobilien sind keine Schnäppchen — sie sind strukturell besser. Keine Konkurrenz, keine öffentlich verhandelten Preise, kein mediales Interesse. Reiner Zugang zum Objekt.
Während Portalobjekte von hunderten Interessenten gleichzeitig angefragt werden, erhalten Sie exklusiven Erstzugang — ohne Zeitdruck und ohne Konkurrenz durch andere Bieter.
Off-Market-Objekte werden nicht mit Portalaufschlägen kalkuliert. Die Bewertung erfolgt auf Basis tatsächlicher Transaktionsdaten — ohne eingepreiste Vermarktungserwartung.
Boelke Capital prüft jedes Mandat auf Substanz, Lage und Renditepotenzial. Sie erhalten ausschließlich Objekte, die unseren internen Qualitätskriterien entsprechen.
Keine Zwischenstufen, keine Maklertelefonate. Sie kommunizieren direkt mit dem Eigentümer — begleitet und moderiert durch Boelke Capital für eine effiziente Entscheidungsfindung.
Beide Wege führen zur Transaktion — aber mit fundamental unterschiedlichen Konditionen, Prozessen und Ergebnissen für Käufer wie Verkäufer.
| Kriterium | On-Market | Off-Market |
|---|---|---|
| Öffentliche Exponierung | Portale, Inserate, Massenanfragen | Vollständig diskret |
| Bieterwettbewerb | Hoch — hunderte Anfragen | Keiner — Exklusivzugang |
| Portalaufschlag im Preis | Eingepreist — strukturell überhöht | Nein — Direktbewertung |
| Käuferqualifizierung | Keine Vorqualifizierung | Bonitätsgeprüft, finanzierungsbestätigt |
| Transaktionsgeschwindigkeit | Ø 4 – 9 Monate | Ø 23 Tage |
| Anzahl der Interessenten | Unbegrenzt, ungeprüft | 1 – 3, vorab selektiert |
| Eigentümer-Anonymität | Nicht gewährleistet | Vollständig geschützt |
| Preisverhandlung | Öffentlich — mit Abwärtsdruck | Diskret — auf Augenhöhe |
Der vollständige Zugang zu unserer Objektpipeline ist registrierten Investoren vorbehalten. Nachfolgend eine anonymisierte Übersicht aktuell verfügbarer Mandate.
Registrierte Investoren erhalten Zugang zu vollständigen Exposés, Grundrissen und Renditezahlen.
Off-Market-Transaktionen umfassen alle relevanten Assetklassen — von klassischen Berliner Gründerzeithäusern bis zu institutionellen Wohnungsportfolios.
Gründerzeitliche und nachkriegserbte Mehrfamilienhäuser mit 4–30 Einheiten bilden das Kerngeschäft des deutschen Off-Market-Segments. Eigentümer sind häufig Erbengemeinschaften, Selbstverwalter oder Unternehmer, die diskret und ohne öffentlichen Preisdruck veräußern möchten.
Gemischt genutzte Objekte mit Wohn- und Gewerbeeinheiten erzielen durch die Diversifizierung der Mieterbasis besondere Stabilität. Häufig in zentralen Lagen mit attraktivem Mietmix — Einzelhandel im EG, Wohnungen in den Obergeschossen.
Denkmalgeschützte Objekte bieten durch § 7i EStG die höchste steuerliche Abschreibungsquote aller Assetklassen — bis zu 9 % p.a. auf die Sanierungskosten über 12 Jahre. Diese Objekte werden fast ausschließlich off-market platziert, da öffentliche Vermarktung den Charakter des Deals verändert.
Pakete von Eigentumswohnungen — häufig in einer oder mehreren Liegenschaft(en) zusammengefasst — ermöglichen den Aufbau eines skalierbaren Wohnungsbestands in einem Schritt. Portfolio-Transaktionen sind ihrer Natur nach diskret und werden nie öffentlich inseriert.
Eine vermietete Immobilie ist weit mehr als ein passives Investment — sie ist ein reguliertes Instrument zur steuerlichen Optimierung, Inflationsabsicherung und langfristigen Vermögensbildung. Wer die Mechanismen beherrscht, baut mit Fremdkapital ein Vermögen, das sich selbst trägt.
Auf den Gebäudeanteil — typischerweise 70–80 % des Kaufpreises — gewährt das Steuerrecht eine jährliche Abschreibung von 2 % (Baujahr ab 1925) bzw. 2,5 % (vor 1925). Bei einem Objekt im Wert von 1 Mio. € entspricht das einer jährlichen steuerlichen Entlastung von bis zu 20.000 €, ohne dass ein einziger Euro den Eigentümer verlässt.
Bei denkmalgeschützten Sanierungsobjekten (§ 7i EStG) können Sanierungskosten über 12 Jahre mit 7–9 % p.a. abgeschrieben werden — insgesamt bis zu 100 % der Sanierungskosten steuerwirksam. Bei einem Sanierungsvolumen von 300.000 € ergibt sich über 12 Jahre eine kumulierte Abschreibungsmasse von 300.000 € — vollständig gegen das zu versteuernde Einkommen gerechnet.
Instandhaltungs- und Modernisierungskosten am Mietobjekt sind in vollem Umfang als Werbungskosten abzugsfähig — entweder sofort im Jahr der Aufwendung oder auf Antrag gleichmäßig über 2 bis 5 Jahre verteilt (§ 82b EStDV). Dachsanierungen, Heizungstausch oder Fenstermodernisierungen reduzieren die Steuerlast unmittelbar und steigern gleichzeitig den Objektwert.
Sämtliche Darlehenszinsen aus der Immobilienfinanzierung sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung vollständig absetzbar. In der Anfangsphase — wenn der Zinsanteil der Annuität am höchsten ist — entsteht rechnerisch ein negativer Überschuss, der gegen andere Einkunftsarten verrechnet werden kann. Das Finanzamt subventioniert den Vermögensaufbau.
Mit einem Eigenkapitaleinsatz von 25 % kontrollieren Sie 100 % des Objektwerts — und partizipieren vollständig an der Wertentwicklung. Bei einer Wertsteigerung von 3 % p.a. auf ein 1-Mio.-€-Objekt entspricht das einer Eigenkapitalrendite von 12 % auf den eingesetzten Betrag. Der Mieter tilgt das Darlehen; der Eigentümer bildet Vermögen.
Immobilien sind Sachwerte — ihr Wert ist an die Realwirtschaft gekoppelt, nicht an Nominalzinsen oder Währungsrisiken. Indexmieten und Staffelmietverträge ermöglichen planbare Mietanpassungen im Einklang mit der Inflation. Historisch haben deutsche Wohnimmobilien in A- und B-Lagen reale Wertzuwächse erzielt, die Anleihen und Festgeld strukturell übertreffen.
Off-Market-Objekte bieten häufig Zugang zu Strategien, die auf dem öffentlichen Markt nicht verfügbar sind — insbesondere Denkmalschutzobjekte mit maximaler AfA-Quote.
Steuerliche Ersteinschätzung anfragenKlassische vermietete Bestandsimmobilie. Jährliche Abschreibung 2 % auf Gebäudewert, vollständige Zinsabsetzung, Erhaltungsaufwand als Werbungskosten. Geeignet für stabilen Cashflow mit moderater Steuerentlastung.
Modernisierungsbedürftige Bestandsimmobilie. Erhaltungsaufwand sofort oder verteilt absetzbar. Kombination aus laufender AfA und hohem Sanierungsaufwand ergibt über 5–8 Jahre strukturellen steuerlichen Vorteil.
Maximale steuerliche Entlastung. Sanierungskosten über 12 Jahre mit 7–9 % p.a. absetzbar — kumuliert bis zu 100 %. Für Investoren in höchster Progressionsstufe das effektivste Instrument zur legalen Steueroptimierung.
Aktiver Deal-Flow zwischen den deutschen Kernmärkten —
diskret, direkt und auf institutionellem Niveau.
Der Zinsanstieg der Jahre 2022–2024 hat die Bewertungen korrigiert — und damit eine der seltensten Eintrittsopportunitäten der letzten Dekade geschaffen. Wer heute zu bereinigten Preisen kauft, positioniert sich für den nächsten Aufwertungszyklus.
Nicht jedes Objekt eignet sich für den diskreten Vertrieb. Boelke Capital prüft jedes Mandat nach definierten Qualitätskriterien — bevor es in die Investorenpipeline gelangt.
Bevorzugt werden Objekte in etablierten Lagen der deutschen A- und B-Städte mit nachweisbarer Substanz. Mikrolagenanalyse, Infrastrukturanbindung und Entwicklungspotenzial sind Pflichtbestandteile unserer Bewertung.
Bruttorenditen ab 3,5 % in A-Städten, ab 4,5 % in B-Städten. Wir bevorzugen stabilisierte Cashflow-Objekte mit gesunder Mieterbasis — keine rein spekulativen Entwicklungsprojekte ohne Substanzwert.
Lastenfreiheit, vollständige Unterlagen, notarielle Verfügbarkeit und klare Eigentumsverhältnisse sind Voraussetzung. Objekte mit ungeklärten Erbschafts- oder Gesellschafterstrukturen erfordern Vorklärung.
Off-Market-Transaktionen ab einem Kaufpreis von ca. 800.000 € aufwärts. Portfolios und Mehrfamilienhäuser ab 4 Einheiten werden bevorzugt bearbeitet — der diskrete Mehrwert entfaltet sich im institutionellen Segment.
Hinterlegen Sie Ihr Investitionsprofil. Sobald ein passendes Off-Market-Objekt verfügbar ist, kontaktieren wir Sie diskret — noch vor der offiziellen Vermarktung.
Jede Off-Market-Transaktion folgt einem klar definierten, diskreten Prozess — vom ersten vertraulichen Gespräch bis zur notariellen Übergabe.
Eine Off-Market-Immobilie ist ein Objekt, das nicht auf öffentlichen Plattformen wie ImmoScout24, Immowelt oder eBay Kleinanzeigen inseriert wird. Der Verkauf erfolgt diskret über ein direktes Netzwerk aus qualifizierten Investoren — ohne öffentliche Exposition, ohne Massenanfragen und ohne öffentliche Preisdiskussion.
Auf Käuferseite eignet sich Off-Market für kapitalstarke Investoren, die eine klare Kaufstrategie verfolgen, Entscheidungen schnell treffen können und keinen öffentlichen Bieterwettbewerb benötigen. Auf Verkäuferseite profitieren Eigentümer, die Diskretion schätzen und keine öffentliche Vermarktung wünschen — etwa bei Erbschaften, Unternehmensauflösungen oder privaten Vermögensrestrukturierungen.
Jeder Kaufinteressent durchläuft eine Bonitätsprüfung sowie eine Finanzierungsbestätigung durch eine Bank oder einen nachgewiesenen Eigenkapitalnachweis. Nur nach positivem Ergebnis dieser Prüfung erfolgt die Objektpräsentation. Dies schützt den Eigentümer vor Zeit verlierenden Anfragen ohne reale Kaufkraft.
Grundsätzlich eignen sich Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser sowie Portfolios von Eigentumswohnungen besonders gut für den Off-Market-Vertrieb. Einzelne Eigentumswohnungen lassen sich ebenfalls diskret platzieren, sofern der Kaufpreis ab ca. 300.000 € liegt. Für eine kostenfreie Ersteinschätzung stehen wir jederzeit zur Verfügung.
Nein. Die Mandatserteilung und die initiale Wertindikation sind für Eigentümer kostenfrei. Die Maklerprovision wird ausschließlich im Erfolgsfall fällig und gemäß § 656c BGB (Bestellerprinzip) zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Die genaue Provisionsstruktur wird im Einzelfall schriftlich vereinbart.
Durch die direkte Käuferidentifikation aus unserem Netzwerk können Off-Market-Transaktionen deutlich schneller abgeschlossen werden als öffentliche Vermarktungen. Im Schnitt vergehen vom Erstkontakt bis zur notariellen Beurkundung 23 Tage. Dies setzt voraus, dass alle notwendigen Unterlagen vorliegen und der Käufer eine Finanzierungsbestätigung vorweisen kann.
Ob Sie ein Objekt diskret veräußern oder als Investor Zugang zu unserer Off-Market-Pipeline erhalten möchten — wir antworten innerhalb von 24 Stunden.